赣地税发[2013]117号 2013-9-30各设区市地方税务局，省局直属各单位：
为进一步加强土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税预征管理
(一)房地产开发项目清算前，应严格按省局《关于调整土地增值税预征率的通知》(赣地税[2006]99号)文件规定进行预征，不得采用核定征收率代替预征率。
(二)对未按规定期限预征税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。
二、土地增值税核定管理
(一)主管税务机关要严格按照《清算规程》规定的核定征收条件对纳税人实行核定征收管理，土地增值税实行核定征收管理的时点在清算审核阶段，核定征收方式要按省局2010年第3号公告规定的相关程序办理。
(二)省局2011年底6号公告规定，符合土地增值税核定征收的单位，应将2011年6月20日(含6月20日)之后实现的销售收入按新标准核定征收土地增值税。现明确这个时间界线的销售收入确认是以双方签订商品房购买合同时间为准。
三、土地增值税清算单位
自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。
四、土地增值税清算扣除项目
(一)扣除项目金额归集。同一清算单位内，扣除项目金额能按不同的受益对象直接归集的，就直接归集；不能直接归集的，按受益对象建筑面积分摊后归集。多个清算单位内，扣除项目金额能在不同清算单位之间直接归集的，直接归集，再按同一清算单位的归集原则处理；扣除项目金额难以按不同清算单位直接归集的，应按各清算单位的建筑面积分摊归集。
(二)扣除项目金额计算分摊。对归集后的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)，先在已售面积与未售面积之间分摊，再在普通住宅、与其他类型房产之间按建筑面积分摊计算。计算扣除与房地产转让有关的税金，应区分核算对象据实扣除。
(三)公共配套设施费计算扣除。主管税务机关按照以下原则处理：
1.房地产开发企业预提的公共配套设施费不予扣除。
2.房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，应作为房地产开发成本的公共配套设施费计算扣除。
3.房地产开发企业利用地下人防设施改造地下车库(位)，其发生的成本费用应归集到房地产开发成本中公共配套设施费用。
4.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施，属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，由清算领导小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；
5.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施，产权属于全体业主所有的公共配套设施，清算时能够出具向全体业主移交公告且收益权归属全体业主的，其成本、费用可以扣除。
6.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不得扣除相应的成本、费用。
(四)扣除项目金额审核。主管税务机关应严格遵循“合法性、有效性、实际支付”三大原则对扣除项目金额进行审核。扣除项目金额支付的截止时间，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。
六、转让清算时未售房地产土地增值税的处理
土地增值税清算时未转让的房地产(包括地下车库、车位)，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按普通住宅与其他类型房产区分核算对象，依据国税发[2006]187号文件的规定，分别计算土地增值税，按规定申报缴纳；主管税务机关应加强审核，按照清算时已确定分摊的扣除项目金额计算征收转让部分的土地增值税。
七、销售地下车库(位)的清算问题
(一)销售地下车库(位)取得的收入时，不论开具何种发票，均计入转让其他类型房产的收入总额，计算土地增值税。
(二)销售地下车(位)成本费用扣除，应区分以下情况：
1.企业利用地下基础设施改建成车库(位)的，相应成本费用已归集到开发成本的公共配套费用之中，土地增值税清算时不准再次扣除。
2.企业单独建造地下车库(位)的，应作为成本对象单独核算，按照收入与成本配比的原则，其成本费用要在已售和未售之间进行分摊，具体分摊方法按已销售地下车库(位)面积占全部地下车库(位)的可售建筑面积比例计算。已售地下车库(位)面积=每个车位面积×已售数量。
八、本通知自下发之日起执行，凡与本通知不相符的土地增值税有关规定，同时停止执行。
江西省地方税务局
2013年9月30日
